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요즘 `아파트 하자소송` 왜 어렵나했더니…과잉감정·기획소송 난무

 

법무법인 화인 - 주건협 포럼
부실감정·보수비도 천차만별
시공사, 울며 겨자먹기 들어줘

올해 입주한 신축아파트 옹벽이 무너진 모습. 사진 연합뉴스

 

아파트 등 공동주택 하자소송이 법원 감정인에 따라 '과잉감정'이 속출하거나 이를 악용한 '기획소송'까지 속출해 제도 개선이 시급하다는 지적이 나왔다. 재판의 근거가 되는 '건설감정실무'도 2016년에 마지막으로 개정된 이후 실무 변화와 기술 발전, 자재개발 사항 등을 전혀 반영하지 못하고 있다는 비판과 함께다.

대한주택건설협회와 한국주택협회, 법무법인 화인 등이 지난 18일 개최한 '2023 공동주택 하자소송 개선방안' 포럼에 따르면, 점점 늘고 있는 공동주택 하자소송은 새로운 유형이 생겨나며 복잡한 양상을 보이고 있다.

특히 '건설감정제도'와 관련한 문제가 많다는 지적이 나온다. 이는 건설분쟁 발생시 전문지식을 보유한 감정인에게 촉탁해 나온 감정보고서를 근거로 법원이 법리적 판단을 할 수 있도록 하는 제도를 말한다. 그런데 감정인 선정단계부터 문제가 심각한데다 고액감정료 담합 또는 염가 제시 후 과도한 추가감정료 부과 행태, 감정업무 불법 하도급, 부실감정 등 단계별로 문제점이 적지 않다는 진단이다.

정유리 법무법인 화인 변호사는 "법원에서 지정한 감정인 후보 중 특정 감정인에게 감정업무가 집중된 사례를 볼 수 있다. 한 후보자는 3년간 297건의 감정업무를 수행했는데 물리적으로 불가능한 건수"라며 "실제 감정업무는 불법하도급으로 넘기고 감정서 작성만 사무실에서 하는 경우가 있다"고 말했다.

동일한 감정항목이라도 감정인마다 다른 기준으로 보수비를 산정해 수천만원에서 수억원까지 차이가 나는 경우가 많다는 설명도 이어졌다. 정 변호사는 "이에 감정보완을 요구하면 추가 감정료를 요구해 감정금액을 감액해야 하는 시공사가 울며 겨자먹기로 무리한 요구를 들어주기도 한다"고 덧붙였다. 이어 2016년에 마지막으로 개정됐던 '건설감정실무'가 최근의 실무 변화와 기술 발전, 자재개발 사항 등을 전혀 반영하지 못해 신규 하자유형에서 아무런 기준을 제시하지 못하고 있다는 비판도 나왔다. 최근 문제가 큰 붙박이 가구 오염물질 방출이나 층간소음, 가스주입 복층유리 아르곤 가스 함유율 미달 등은 기준이 없다는 것.

김종남 법무법인 화인 변호사는 "총 217쪽의 건설감정실무에서 하자는 전체 분량의 4분의 1인 44쪽에 불과한데, 하자 유형은 콘크리트 균열 하자, 결로하자, 누수하자 등 11가지가 전부"라며 "건축공사표준시방서 등 오랜 기간 다듬어진 건설 하자에 관한 기존 기준과 지침이 다수 존재한다. 다양한 당사자의 의견을 모아 긴 시간이 소요되더라도 제대로 된 건설감정실무 개정작업을 해야한다"고 주장했다.

하자개념의 정립부터 하자유형, 하자보수에 대한 체계 정립과 소송실무에서 판단기준이 되는 법적규율 마련이 필요하다는 의견도 나왔다. 최근 하자기획소송의 선행 판결 이후 2차 소송까지 증가하고 있어 대책마련이 시급하다는 토로와 함께다.

김형범 주택건설협회 정책관리본부장은 "하자기획소송은 법무법인과 연계된 하자적출업체의 부풀려진 진단금액으로 입주자에게 하자보수가 아닌 하자소송을 선택하도록 한다"며 "만약 입주자 측이 승소해 하자판결금을 받더라도 과다한 소송비용 및 수수료를 제외하면 정작 하자보수에 필요한 금액이 턱없이 부족하게 되는 등 문제점이 있다"고 설명했다.

포럼에서는 이런 문제 해결을 위해 △하자개념의 정립 △하자유형의 명확화 △하자보수에 대한 체계 정립 △소송실무에서 판단기준인 법적규율 마련 등이 필요하다는데 의견이 모였다. 또한 법령 간 충돌 가능성이 있는 '건설감정실무'에 법적효력 부여보다는 건설분야 주무부처인 국토부의 '하자판정기준' 법령 위계를 시행령으로 상향해 하자소송 판결시 우선 적용토록 하고, 하자보수 목적 외에 하자보수판결금을 사용할 수 없도록 법제화하는 방안 등이 제안됐다.